Gebreken in de huurwoning
Ervaar je gebreken in je huurwoning, zoals onder andere vocht, schimmel, verwarmings-, verstoppingsproblemen, onveilige situaties, lekkende boiler, …, dan ben je verplicht dit onmiddellijk aan de verhuurder te melden.
Uiteraard zijn in dringende en ernstige situaties zoals brand, gasgeur, waterlek,… de hulpdiensten en netbeheerders het eerste aanspreekpunt.
De huurwetgeving bepaalt welke gebreken je als huurder, en goede huisvader, zelf moet oplossen of bekostigen (vb.: lekkende kraan, voldoende ventileren om schimmel tegen te gaan, ontstoppen van afvoer, dakgoten ledigen, lampen vervangen,…
Daarnaast zijn er gebreken, die ten laste zijn van de verhuurder. Bespreek de problemen in je huurwoning altijd eerst met de verhuurder. Als de verhuurder de gebreken niet oplost, stel je best een officiële brief of email op om alle problemen op te lijsten en een oplossing te vragen. De huurdersbond je hiermee helpen (zie relevante website "vragen over huurwetgeving").
Reageert de verhuurder niet op je officiële klacht of weigert hij de nodige werken uit te voeren, dan kan je een formeel verzoek indienen om de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. Deze procedure is gratis.
Alle huurwoningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.
Aanvraag
Je maakt best een afspraak met Beter Wonen aan de Gete om een aanvraag in te dienen. Zo kan de dienst je voldoende informeren over de procedure en de gevolgen. Daarnaast kan de dienst vooraf nog proberen te bemiddelen met de verhuurder, indien je dit wenst.
Met onderstaand aanvraagformulier woningonderzoek kan je een aanvraag indienen. Bezorg daarbij een lijst met gebreken, foto’s die je hiervan hebt genomen en de brieven, mails of berichten die je hierover hebt gestuurd naar de verhuurder.
Door middel van de aanvraag, vraag je het lokaal bestuur om de kwaliteit van je huurwoning te onderzoeken en de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten. Vraag zeker een ontvangstbewijs van je klacht. Dit geldt als de startdatum van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid.
Woningonderzoek
Om na te gaan of je huurwoning conform, veilig en gezond is, voert een woningcontroleur een woningonderzoek uit aan de hand van een technisch verslag. In het technisch verslag worden gebreken gecategoriseerd naar ernst (categorie I, II of III, bijvoorbeeld: niet voldoende rookmelders, elektrocutie-, brand- en/of CO-gevaar, ernstige vochtproblemen, enkele beglazing, beperkte of geen dakisolatie, veilige leuningen en stopcontacten,…),.
De woning krijgt een conformiteitsattest als ze niet ongeschikt of onbewoonbaar is. Het conformiteitsattest vermeldt ook het maximum aantal toegelaten bewoners aan de hand van de woonlokalen om overbewoning te kunnen uitsluiten.
Als uit het woningonderzoek blijkt dat er wel meerdere of ernstige gebreken zijn, dan zal de burgemeester alle partijen (huurder en verhuurders) het verslag van het woningonderzoek bezorgen. Alle betrokken partijen kunnen hierop reageren.
Besluit tot ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring
Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Als er ernstige gebreken waren kan hij beslissen om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. De burgemeester heeft in principe 3 maanden vanaf het verzoek om een beslissing te nemen.
Beroep tegen de beslissing
Als je, als verhuurder of huurder, niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester, kan je binnen 30 dagen na de betekening van zijn beslissing per aangetekende brief beroep indienen bij de Vlaamse minister van Wonen op het postadres van Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel.
Gevolgen en preventie
Als de huurwoning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard heeft dit een aantal gevolgen voor zowel de verhuurder als voor de huurder.
De huurwoning komt op een Vlaamse inventaris van ongeschikt en onbewoonbare woningen te staan, de VIVOO. Na 12 maanden opgenomen in de inventaris zal de verhuurder een Vlaamse heffing moeten betalen, daarnaast heft de stad ook opcentiemen.
Het is daarnaast ook strafbaar om een ongeschikte of onbewoonbare woning te verhuren. Indien er renovatiewerken moeten gebeuren, kan het nodig zijn dat de huurovereenkomst wordt stopgezet. Dit kan ervoor zorgen dat de huurder zijn huursubsidie of huurpremie verliest, alsook dreigt dakloos te worden.
Er is geen absolute voorrang meer voor een sociale woning. Wel kan er in de meeste gevallen een aanvraag versnelde toewijzing worden ingediend bij de sociale dienst van het O.C.M.W, maar er zijn soms lange wachttijden. Een noodwoning is niet altijd beschikbaar.
Om die reden proberen we best altijd eerst problemen in der minne te regelen tussen huurder en verhuurder. Beter Wonen aan de Gete kan de huurders en verhuurders hierin bijstaan en bemiddelend optreden. De waarschuwingsprocedure kan ook worden toegepast, waarbij er eerst tijd gegeven wordt aan de verhuurder om de problemen op te lossen binnen een redelijke termijn.
Opheffing besluit
De verhuurder kan na herstellingswerken en het oplossen van de gebreken een aanvraag conformiteitsonderzoek indienen. Er wordt dan een nieuw onderzoek uitgevoerd door de woningcontroleur. De procedure van conformiteitsonderzoek wordt dan ingezet. Indien de gebreken zijn opgelost, zal de burgemeester een conformiteitsattest afleveren en wordt het besluit tot ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring opgeheven. Beter Wonen aan de Gete kan de verhuurder begeleiden.
De woningkwaliteitswijzer geeft een beeld van de kwaliteit van de woning. Met deze tool krijg je inzicht in mogelijke kwaliteitsproblemen in de woning, en concreet advies over hoe je er verder mee aan de slag kunt: hoe bepaalde problemen te voorkomen, welke werken nodig zijn om de kwaliteit te verbeteren, bij wie je daarvoor terecht kunt,…
